오늘(9월 16일)부터 종합부동산세 합산배제·특례 신고가 시작됩니다. 기한은 9월 30일까지 2주입니다. 올해부터는 국세청이 부부 공동명의 1주택자에게 "일반과세와 특례 중 어느 쪽이 더 유리한지" 먼저 계산해서 개별 통보해준다는 점이 가장 큰 변화입니다. 국세청 추산으로는 약 5,700명이 특례를 새로 신청하는 게 유리하고, 이미 특례를 신청해둔 사람 중 2,900명은 오히려 취소하는 게 유리한 것으로 나타났습니다. 안내를 받았다면 그냥 넘기지 말고, 왜 그런 판단이 나왔는지 직접 확인해볼 필요가 있습니다.
합산배제·특례 신고, 누가 왜 하는 걸까
종부세 합산배제·특례 신고는 주택 수를 계산할 때 특정 주택을 제외해달라고 신청하는 절차입니다. 크게 두 갈래입니다.
- 합산배제: 등록임대주택, 사원용 주택, 어린이집용 주택 등 정책적으로 세제 혜택을 주는 19가지 유형의 주택을 종부세 계산에서 빼달라는 신청입니다. 임대주택은 임대료를 직전 계약 대비 5% 넘게 올리지 않았어야 하는 등 유형별 요건이 있습니다.
- 부부공동명의 1주택 특례: 부부가 공동으로 소유한 주택 1채를 "1세대 1주택자"처럼 계산해달라고 신청하는 절차입니다. 이번 기사에서 다루는 국세청 신규 서비스도 이 특례에 관한 것입니다.
신청 대상이면 국세청이 모바일이나 우편으로 개별 안내를 보냅니다. 신청 결과는 11월 정기고지 때 반영되고, 이번에 놓쳐도 12월 정기 신고 기간에 다시 유리한 쪽으로 신고할 수 있는 기회가 한 번 더 있습니다.
왜 특례가 항상 유리한 게 아닐까
부부가 공동명의로 집 한 채를 갖고 있으면 두 가지 방식으로 종부세를 계산할 수 있습니다.
- 일반과세(공동명의 그대로): 부부가 각각 9억 원씩, 합쳐서 18억 원을 공제받습니다. 고령자·장기보유 세액공제는 적용되지 않습니다.
- 특례 적용(1세대 1주택자로 신청): 공제액이 12억 원으로 줄어드는 대신, 60세 이상부터 나이에 따라 20~40%, 5년 이상부터 보유기간에 따라 20~50%의 세액공제가 붙습니다. 둘을 합쳐 최대 80%까지 산출세액에서 깎아줍니다.
공제액만 보면 18억 원 쪽이 더 커 보이지만, 세액공제가 얼마나 붙느냐에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 그래서 "18억 원이 넘으면 무조건 특례가 유리하다"는 식의 단순 계산은 틀리기 쉽습니다.
공시가격별로 실제 얼마씩 차이날까
지분 50대50, 만 70세 이상이면서 15년 이상 보유해 세액공제를 최대치인 80%까지 받는다고 가정했을 때의 예시입니다.
- 공시가격 14억 원: 일반과세 0원, 특례 약 12만 원 → 일반과세가 유리
- 공시가격 18억 원: 일반과세 0원, 특례 약 38만 원 → 일반과세가 유리
- 공시가격 20억 원: 일반과세 약 60만 원, 특례 약 55만 원 → 특례가 유리
- 공시가격 25억 원: 일반과세 약 210만 원, 특례 약 108만 원 → 특례가 유리
- 공시가격 30억 원: 일반과세 약 384만 원, 특례 약 168만 원 → 특례가 유리
세액공제를 최대치로 받는 조건(70세 이상·15년 이상 보유)에서는 손익분기점이 공시가격 20억 원 근처입니다. 나이가 어리거나 보유기간이 짧아 세액공제율이 낮아지면 분기점은 20억 원보다 더 위로 올라갑니다. 지분을 50대50이 아니라 70대30처럼 나눠 가진 경우에도 분기점이 달라집니다. 결국 "우리 집은 얼마부터 특례가 유리한지"는 나이·보유기간·지분율 세 가지를 다 넣어봐야 나오는 숫자라, 국세청이 이번에 그 계산을 대신 해주는 서비스를 시작한 셈입니다.
올해부터 바뀐 점 두 가지
첫째, 세액공제 기준이 되는 사람을 지분율과 무관하게 부부 합의로 정할 수 있게 됐습니다. 지금까지는 지분이 더 많은 사람을 기준으로 나이·보유기간 공제를 계산했는데, 이제는 지분이 적어도 나이가 많거나 오래 보유한 배우자를 납세의무자로 선택할 수 있습니다. 부부 중 한 명만 고령자·장기보유 조건을 채웠다면 공제율을 더 끌어올릴 수 있는 길이 생긴 겁니다.
둘째, 이미 특례를 신청해서 계속 적용받고 있다면 매년 재신청할 필요가 없습니다. 부부 구성이나 지분율, 세대원의 다른 주택 보유 현황에 변동이 없다면 한 번 신청한 특례가 계속 유지됩니다. 반대로 이 중 하나라도 바뀌었다면 다시 신고해야 합니다.
신청은 어떻게 하나
홈택스(hometax.go.kr)에 들어가 '신청/제출 → 종합부동산세 합산배제(과세특례) 신고'에서 온라인으로 신청할 수 있고, 서면으로 하려면 주소지 관할 세무서에 신고서를 제출하면 됩니다. 국세청 안내를 받았다면 홈택스에 이미 예상 세액 비교가 미리 채워져 있는 경우가 많아 그대로 확인하고 제출하면 됩니다.
안내를 못 받았거나 스스로 비교해보고 싶다면 홈택스나 손택스의 '종합부동산세 모의계산'에서 일반과세와 특례를 각각 넣어 직접 비교해보는 게 가장 정확합니다. 위 표는 특정 조건을 가정한 예시일 뿐, 실제 세액은 지분율과 나이, 보유기간에 따라 달라집니다.
정리하면
9월 16일부터 30일까지 종부세 합산배제·특례 신고 기간입니다. 부부공동명의 1주택자라면 공제액이 큰 일반과세와 세액공제가 붙는 특례 중 유리한 쪽을 고를 수 있는데, 손익분기점은 대략 공시가격 20억 원 근처지만 나이·보유기간·지분율에 따라 크게 움직입니다. 국세청 안내를 받았다면 그 결과를 믿고 넘어가도 되지만, 안내가 없었거나 직접 확인하고 싶다면 홈택스 모의계산으로 두 방식을 비교해보고 신청하는 게 안전합니다. 이번에 놓쳐도 12월 정기 신고 때 한 번 더 기회가 있습니다.
자료 확인: 2026년 9월 16일. 부부공동 1주택 '가장 유리한 종부세' 안내, 국세청, 종부세 합산배제·특례 신고 9월 16~30일 안내, 종부세 부부공동명의 vs 단독명의 비교 계산, 종부세 합산배제·과세특례 신청법 2026. 개인별 정확한 세액은 홈택스 모의계산에서 다시 확인하세요.
※ 커버 이미지와 비교 그래프는 위 기사·계산 자료를 바탕으로 직접 제작한 설명용 이미지입니다.
